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コンサルティング

資産分析

お客様の資産全体の調査、分析を行い、ニーズに応じた対策案をご提案し、実行していきます。各種専門家とのコーディネートも行っております。

  • 不動産の調査
  • 財産評価
  • 問題点の抽出
  • 各種対策案の提案
  • 資産分析、対策レポートの作成

資産分析の第一歩は、現状を把握する事にありますが、不動産の権利関係、法令上の制限、処分の可能性及び時価や万一の時の相続税額などを含めた資産状況について正確に把握されていないケースが多く見受けられます。そこで株式会社総合企画では、資産全体の調査・分析を行うとともにお客様からのヒアリングを重ね、現在の問題点や潜在リスクの抽出を行い、ニーズに応じた対策案をご提案し、実行していきます。その際のスケジュールの作成・監理や各種専門家とのコーディネートも行っております。また、資産状況の定期的な診断をすることで、環境の変化に応じた資産形成が可能となります。

資産状況の調査

不動産の権利関係

法令上の制限

処分の可能性

相続税額

資産状況の分析

現在の問題点や潜在リスクの抽出


対策案のご提案、実行

不動産有効活用

不動産の調査、立地評価と商品コンセプト設定の段階で、「事業性」「テナント想定」「管理運営体制」に、お客様の意見、歴史の背景を考慮し商品の企画をします。また、様々なマーケットデータの分析に基づき、所有されている土地にはどのような建物が相応しいか、賃料をいくら位に設定すればよいのか、マーケット的見地から適切なアドバイスが可能です。

例えば借地権、賃借権等、第三者の権利関係の調整は、多くの利害関係者との交渉により実務を進めなければなりません。したがって交渉する相手方の家族構成や経済的背景も考慮しなければよい結果は生まれません。

株式会社総合企画は、不動産の特性や環境をも加味して事業性の高い賃貸住宅等へ収益化する等、不動産・土地有効活用事業が事業の柱であり、最も得意とする分野です。 様々な不動産をお持ちのオーナーにとって、現在はもとより5年後、10年後に何をすべきか、更には相続の発生する時を見据えて今から何を対策すべきか、お客様と確認をしながら企画立案致します。

  • 事業手法の企画・立案・実行のアドバイス
  • 賃貸運営手法の企画・立案・実行のアドバイス
  • コンストラクション・マネジメント(CM)
  • 収支予測
  • 定期借地権・定期借家権の活用

従来のような節税目的をメインとした土地活用だけではなく、その土地の本来持つ価値に見合った収益を生み出すことが重要なテーマとなっています。

株式会社総合企画では、お客様の目的やニーズに応じ、

1.事業主体)

2.なぜ実施するのか?(事業目的)

3.どのような?(業種・業態)

4.どのような手法で?(事業手法)

5.資産状況(資産・負債状況)

6.ファイナンシャルプラン設計(資金計画・税務戦略)

などを検証し、お客様のニーズにあった不動産活用をご提案いたします。また、マーケティング、事業収支予測、資金調達、コンストラクションマネージメントなどの実行サポートもいたします。

その他、空家・空室・自宅の有効活用や優良不動産への買換えなども積極的にご提案し、実現していきます。

検証

誰が?

何故?

どのような?

どのような手法で?

資産状況

ファイナンシャルプラン設計

提案

コンストラクション・マネジメント(CM)


不動産活用のご提案

相続・事業承継及び対策

相続は、個人オーナーから法人まで立場によってその対策は異なります。現在は、配偶者を除き、均等相続と言われておりますが、現実は残された家族形態等によって原則通りには行かないケースが多々見受けられます。

株式会社総合企画は、お客様ひとりひとりの想いと所有不動産に対する思い入れ、又その他所有資産との関係をバランスよく考えたオーダーメイドな企画立案を行います。

法人の場合は、個人オーナーの資産相続と、その事業承継という二つの課題が発生しますが、一般的な相続のルールと整合しない場合が数多く見受けられます。そのような場合も、お客様とじっくり話し合い、想いと現状の問題点を踏まえた解決策を専門家も交え対策を立案致します。

評価の引き下げ・資産分割・財産の移転・納税をバランスよく組み合わせることにより、最善の相続・事業承継をご提案いたします。

  • 生前相続対策
  • 遺産分割案の提案
  • 納税財源の準備・確保
  • 権利調整(共有・借地・借家)
  • 円滑な事業継承の提案

現状の把握

評価引き下げ

資産分割

財産の移転

納税

バランス良く組み合わせる


最善の事業継承

貸宅地の権利整・整備

貸宅地は非常に収益性が低く、処分換金するにも難しく、投資効率の悪い資産です。また底地・借地の関係は相続を繰り返すことにより、権利が更に複雑化し、調整の難易度が高くなってしまいます。このような不良資産をいつでも処分できる優良資産に組替えることが権利調整の目的です。

貸宅地コンサルティング

  • 底地・借地の整理
  • 事業手法の検討・交渉
  • 借家人立退き交渉
  • 土地賃貸借条件のご相談及び交渉
  • 事業用不動産の買替え相談

STEP 1

○コンサルティングの流れ

  • 都市計画調査
  • 相続の現状分析
  • 賃貸借契約内容の精査
  • 路線価、公示価格、売買事例調査

STEP 2

○シミュレーションによる分析

  • 権利関係の分析
  • 底地価格の算定
  • 借地権価格の算出
  • 適正賃料承諾料の算出
  • 物納財産としての条件整備
  • 等価交換方式による按分比率
  • ビル建築における収支予測

STEP 3

○企画書の提出

  • 調査、分析に基づき税理士及び公認会計士との相互サポートにより作成致します。
  • 生前対策における企画提案書は将来の相続に備えてあらゆる方面にわたって調査確認を行い、必要条件の整備に役立てます。

STEP 4

○事業方式の決定

  • 貸宅地分譲
  • 借地権買取
  • 同時売却

不動産の整備や権利調整は、資産の把握・相続対策を行っていく上で不可欠な問題です。

なかでも「貸宅地」については借地借家法の制定下、権利関係が非常に複雑に絡み合い、今日に至っています。また、物納の対象としての「貸宅地」の適格基準は大変厳しいのが現状です。

そこで株式会社総合企画では、これまで培った独自のノウハウにより「貸宅地」の現地確認・法令関係・権利関係等をさまざまな視点から調整・診断を行い、借地人様と地主様それぞれの悩みを解決しながら的確な財産承継のサポートを行っていきます。

広大地評価について

平成16年の改正で「広大地評価」の計算方法がとても簡単になり、大幅に納税者有利になりました。

ただし、計算は大幅に簡便化されたものの、その前提である広大地の判定は専門家でなければ困難です。

  • どういう土地が広大地に該当するのか?
  • マンションに適さない土地とは?
  • 戸建用地に適する土地とは?
  • 容積率300%、道路幅員は4mの土地は?
  • 周辺に戸建とマンションが混在している地域では?
  • 最寄駅まで徒歩15分かかる土地は?
  • 開発道路用地って?

不動産鑑定士でなければ、戸建用地かマンション用地かの判断はできません。多額の相続税を申告した場合の様々なリスクを回避するためにも、広大地の正しい判定が不可欠です。

広大地フローチャート

中高層のマンション適地等については、広大地には該当しない旨を通達のなかで明らかにしています。 広大地に該当する条件の提示と該当しない条件の提示は概ね次の下記フローチャートの通りです。

※ただし、下記フローチャートは単純化したもので、 直ちに「該当する」「該当しない」の判断ができるものではありませんのでご相談ください。

面積基準

●市街化区域、用途地域が定められていない非線引都市計画区域

都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積で、具体的には次のとおりです。

(イ)市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500平方メートル

それ以外の地域 ・・・ 1,000平方メートル

(ロ) 用途地域が定められていない

非線引都市計画区域 ・・・ 3,000平方メートル

(注)非線引都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。

●用途地域が定められている非線引都市計画区域

市街化区域と同様の面積となります。

広大地評価の適用判断(意見書)

税務上の広大地に該当するかどうかのご判断に迷われた場合には、お気軽にご相談ください!

ご相談は無料です。

①受付電話・FAX・メール等によりお問い合わせください。

②資料のご提示必要に応じて資料をご提示いただきます。

 公図・住宅地図・土地の面積等のわかる資料

③机上判定広大地に該当する可能性があるかどうかを机上判定いたします。

④正式依頼見積もりを確認のうえ、料金をお振り込みください。

⑤納品お客様のご都合に合わせて納品させていただきます。(お届け・郵送)

⑥事後対応税務署からの問い合わせがあった場合には対応いたします。

 また、ご要望があれば事前協議等に同行いたします(有料)。

ここまで無料で対応します。

広大地評価を活用して、安心の相続を

比較的大きな土地だが、広大地の規定を適用しないで相続申請しても大丈夫か?

申請後の更正請求、損害賠償のリスクを回避するために、あらかじめマンション適地であることの証明(意見書)の添付をお奨めします。

マンション適地とは…

マンションが建つ土地、という意味ではありません!

マンションを建てることがその土地にとって”最”有効使用であるか、ということです。

広大地判定は

面積が大きく、標準的な土地に区画割りすると道路等の潰れ地ができることが大きな理由ですから、マンション適地であれば広大地補正率は適用されません。

不動産鑑定士は、事例調査も踏まえ、いわゆる開発法を適用し、マンション分譲と戸建分譲の両方を試算し、 いずれの価格が高いかでもって、土地の最有効使用を判定します。

広大地評価の適用判断に関する意見書は、広大地の適用がないことを証明する場合にも有効です。

広大地の他にも評価上、特に差が発生する土地として以下のものがあります。

  • 周辺に比べ面積が広い(広大地)
  • 間口が狭い
  • 形状が悪い
  • 道路から低い、または高い
  • 道路が狭い
  • 貸家又は文化住宅、倉庫
  • 駐車場、山林、崖地、傾斜地
  • 高圧線が通っている
  • 線路沿い
  • 忌み地(墓地、産廃場等)

このような土地は、評価差が大きく、鑑定評価書又は調査報告書により適正な時価を把握することをお奨めします。

ご相談は無料です。電話でお気軽に。

大阪072-233-0264

東京03-5404-3838